貿易保護主義持續、供應鏈受干擾、主要貨幣匯率波動、地緣局勢日趨緊張、通脹持續高企、財政及貨幣政策緊縮、利率上升、商品價格及能源成本上漲、生活成本危機，以及工業行動，均對全球經濟及金融市場造成波動，並帶來不確定性。環球經濟增長嚴重放緩，可能會導致若干市場經濟收縮、商業及消費者違約、消費者信心轉弱、市場波動加劇，以及資產值下跌。

本集團為具領導地位的跨國企業，業務範圍現遍及香港、內地、新加坡、歐洲大陸、澳洲、加拿大及英國。倘不利經濟、社會及/或政治因素於本集團經營業務所在之國家及地區出現，則有可能對本集團業務、財務狀況、營運業績或發展前景構成潛在影響。

新型冠狀病毒對不少國家的影響已有所緩和，各國政府亦已取消入境限制並撤銷社區隔離措施，然而疫情餘波仍對世界多個地區（包括本集團業務經營所在地）的經濟造成影響。儘管新冠疫症爆發情況已趨穩定且不再構成國際關注的突發公共衛生事件，惟仍難以完全掌握潛在新冠病毒變異之情況。不能保證會否再度爆發全球嚴重傳染性疾病，及倘發生類似情況，本集團業務及營運業績或會承受不利影響。對本集團業務、財務狀況、營運業績或發展前景之潛在影響將取決於多項因素，包括疫情持續時間、嚴重程度及範圍、對全球經濟活動之影響、進一步發展及出現變種，以及多國政府所採取之措施。

本集團所從事行業的趨勢，包括市場氣氛及狀況、資產值、證券投資市場價格、貨幣環境及利率周期，均可能對本集團業務、財務狀況、營運業績或發展前景構成重大風險。不能保證本集團日後面對的行業趨勢與利率變化不會對其業務、財務狀況、營運業績或發展前景造成不利影響。

通脹飆升至數十年新高，促使多國央行同步加息。加息周期對各行各業的總需求構成影響，繼而影響本集團業務。儘管本集團定期審視利率波動風險，並可利用對沖工具管理相關風險，惟不能保證本集團將不會受利率波動風險所影響。

尤其是本集團若干受規管業務受其各自監管制度所約束，根據有關制度，於計算受規管資本成本時會考慮當地利率，從而影響訂定准許回報。不能保證該等業務可全面緩解規管資本成本的任何變動。此外，本集團的財務及庫務收入尤其取決於資本市場、利率及貨幣環境，以及環球經濟及市場狀況，因此不能保證該等狀況的變動將不會對本集團業務、財務狀況、營運業績或發展前景造成不利影響。金融市場波動亦可能對本集團財務及庫務收入構成負面影響。

英國已於2020年1月31日脫離歐洲聯盟（「歐盟」），而過渡期亦已於2020年12月31日結束，標誌英國完全脫離歐盟，與歐盟關係展開新一頁。英國與歐盟於2020年12月訂定之貿易合作協定已於2021年1月生效，相關協定列出多方面優惠安排，如貿易、安全、雙方持續合作及管治之範疇。英國脫歐對英國及歐盟的新經濟及社會夥伴關係帶來重大不確定性，並對貿易強度、勞動力供應、供應鏈以及匯率造成影響。

本集團於英國就物業、基建及英式酒館業務作出投資，於英國具有重大業務規模，目前及日後可能日益承受當地各種政治、經濟及監管狀況不時轉變的影響，尤其是因通脹升溫及勞動力短缺引發近期全國性罷工。儘管英國脫歐引發之長遠影響仍待觀察，但與其相關的持續不明朗因素可能會對當地經濟及英鎊價值構成不利影響，繼而可能對本集團的業務、資產值及來自英國業務之盈利業績帶來潛在影響。

本集團為具領導地位的跨國企業，業務範圍現遍及香港、內地、新加坡、歐洲大陸、澳洲、加拿大及英國，本集團於該等國家及地區營運面對潛在貨幣波動風險。本集團以港元作為報告業績的貨幣單位，但旗下各附屬公司、聯營公司及合營企業可能以其他貨幣作為收支貨幣。於此等附屬公司、聯營公司及合營企業的賬目折算時、以及於盈利匯出、股權投資與貸款時有任何貨幣波動，均可能影響本集團的財務狀況、營運業績、資產值或負債。

為減低於其他國家投資的貨幣風險，本集團一般以(a)貨幣掉期及(b)將按當地貨幣計值之借貸維持於適當水平，以對沖該等投資。本集團並無訂立任何投機性的衍生工具交易。

儘管本集團已監控其面對的貨幣風險，惟經營業務中所使用的貨幣兌港元匯價倘現貶值或波動，仍可能對本集團的業務、財務狀況、營運業績或發展前景造成不利影響。

本集團經營所在不同國家及城市存在的當地業務風險可能對本集團業務、財務狀況、營運業績或發展前景造成重大影響。本集團投資於全球多個國家及城市，目前及日後可能日益承受地方、國家或國際上各種政治、社會、法律、稅務、監管與環境規定不時轉變的影響。此外，政府制訂新指引、指令、政策或措施，不論財政、稅務、監管、環境或其他影響競爭力的變動，均可能導致額外或預計以外的營運開支及資本開支增加、市場容量增加、政府補貼減少，或會對本集團業務的整體投資回報帶來風險，並可能阻延或妨礙其商業營運而導致收入與溢利蒙受損失。此等情況均可能對本集團業務、財務狀況、營運業績或發展前景造成不利影響。

政府及跨國組織（包括但不限於美國國務院及海外資產控制辦公室、英國財政部、英國金融制裁執行辦公室或其他英國政府部門、歐盟或其成員國，以及聯合國）不時制訂若干法例及規例，對受到經濟制裁之若干國家、政府、組織及個人之活動、資金轉移或交易施加限制。不能保證有關制裁或其他限制不會影響本集團進行業務之司法管轄區、本集團任何業務夥伴、供應商、客戶或其他人士。倘若任何本集團經營業務之司法管轄區遭受制裁或限制，本集團可能需於該等司法管轄區終止業務並因此蒙受損失。如本集團任何業務夥伴或供應商受制裁或限制影響，彼等提供之貨品、服務或支援或會中斷或終止，繼而影響本集團持續經營相關業務之能力。倘若本集團任何業務夥伴受制裁或限制影響，與該等業務夥伴之策略聯盟持續或中斷亦可能影響本集團繼續經營相關業務之能力，及/ 或可能引致業務暫停。不能保證本集團將可及時或按具競爭性條款，就經營其業務取得所需之替代貨品、服務、支援或聯盟，亦不能保證將可因供應、服務、支援或聯盟終止或中斷而獲得業務夥伴或供應商任何或足夠補償。倘若本集團任何客戶受制裁或限制影響，本集團將可能被迫終止向該等客戶提供服務或商品而因此蒙受損失。如本集團任何資產由該等客戶持有，則不能保證該等資產可被本集團收回，尤其當該等資產位於遭受制裁或限制的國家或地區，也不能保證本集團因未能收回該等資產而可從該等客戶或保險公司獲取任何補償。任何此等因素可能會對本集團財務狀況及營運業績造成重大不利影響。

於日常業務過程中，本集團各業務於收集、儲存及使用資料均受到經營所在國家之保障個人資料法例所保障。由於持續加強規管私隱問題，以及全球對處理個人資料之法例及規例進一步實施，且更形複雜化，預期與本集團業務收集及使用個人資料有關之潛在風險將會加劇。

倘本集團任何相關業務未能根據適用之保障資料法例履行其責任，則可能須受規管行動或民事索償。因該等訴訟而引致之補救開支、規管或法律訴訟費用，以及金錢損失及/或聲譽損害，可能會對本集團之財務狀況及營運業績造成重大不利影響。

隨著互聯網及網絡運營技術快速普及，環球網絡攻擊及違反網絡安全事故日趨頻繁及嚴重。本集團主要實用資產及信息資產在網絡世界面對攻擊、破壞或未經授權進入的威脅。網絡安全風險可能對本集團營運、業務表現，以及商譽造成重大不利影響。本集團持續致力加強旗下業務之網絡安全防護。

概不保證本集團不會遭受網絡攻擊或發生違反網絡安全事故，或其資產或運作不會因網絡攻擊而蒙受任何重大損害。針對本集團系統的網絡攻擊或違反網絡安全事故可能會對本集團之商譽、業務、財務狀況、營運業績或發展前景產生重大影響。

國際會計準則委員會不時頒佈新訂及經修訂的國際財務報告準則（「國際財務報告準則」）。隨著會計準則持續發展，國際會計準則委員會日後可能再頒佈新訂及經修訂之國際財務報告準則，而本集團可能需要採納新會計政策，對本集團財務狀況或營運業績或會造成重大影響。

本集團為具領導地位的跨國企業，業務範圍現遍及香港、內地、新加坡、歐洲大陸、澳洲、加拿大及英國。近年，世界各地出現連串社會事件、恐怖活動及地緣局勢緊張，導致經濟損失、重大人命傷亡、供應鏈持續中斷及商品市場波動。本集團不能保證營運所在國家將不會出現任何社會事件或可免受恐襲或地緣局勢緊張威脅；倘若發生有關事件，或會對本集團的業務、財務狀況、營運業績或發展前景造成不利影響。

本集團部分資產與業務，以及本集團眾多客戶及供應商之所在地，均處於氣候變化帶來中、長期影響之地區。氣候變化可能導致極端天氣情況更為頻繁及更趨劇烈，在若干情況下甚至演變成天災。有關情況亦可能會干擾供應鏈、中斷業務運作並造成財務及實際損害。氣候模式轉變，如颱風、旱災或降雨量可能導致用作食物之農作物及其他天然資源短缺。部分地區之極端溫度亦可能增加在該等地區工作員工之風險。個別地區之微氣候變化可能造成某類業務消失。若干政府亦開始推出限制排放物法例或規定及其他環保措施。若干監管機構已頒佈新披露規定，相關規定涉及與氣候相關之金融風險披露，有關機構並計劃要求作出強制披露。氣候變化帶來的法規、新披露規定、業務中斷及損害可能對本集團業務造成重大影響，並對本集團財務狀況及營運業績構成不利影響。

儘管本集團迄今尚未因氣候變化而遇到任何重大業務中斷或損害，惟本集團不能保證氣候變化及其影響，包括海平面上升、長時間旱災或熱浪以及其他極端氣候模式，將不會出現及導致本集團資產及業務受到重大干擾或損害，繼而可能對本集團之財務狀況及營運業績造成重大不利影響。

本集團擁有重大業務營運的多個國家均致力轉型至低碳經濟。各國政府正在制訂法例及採取政策以限制污染物排放和鼓勵實施環保措施。本集團業務支持轉型至低碳經濟正面對不斷上升的壓力。

在邁向低碳經濟的歷程中，鼓勵或將逐步強制使用低排放資源，同時將逐步減少、替代或禁止消耗傳統高碳排放資源。因應轉型而致使政府政策、法律和監管要求、投資界別意見、金融市場、科技、供應鏈，以及消費者行為或會產生難以預料之變化，或較本集團業務所預期變化為快，因而可能對本集團的業務造成重大影響，並對本集團財務狀況、營運業績及商譽造成不利影響。

本集團部分資產與業務，以及本集團不少客戶與供應商之所在地，均處於有地震、水災、風暴、旱災、叢林大火、霜凍與類似災禍危險之地區，倘若發生任何上述災禍，本集團業務可能遭受干擾，並會對本集團業務、財務狀況、營運業績或發展前景造成重大不利影響。本集團不能保證日後不會發生地震、水災、風暴、旱災、叢林大火、極端天氣或其他天然災害而導致本集團之地產發展項目、基建及實用資產、或資產或設施或鄰近一般輔助基建設施遭受嚴重破壞，因而對本集團業務、財務狀況、營運業績或發展前景造成不利影響。

發展及擁有物業一般存在風險，其中包括(a)建築成本上升；(b)未能按優惠條款獲取融資發展物業；(c)因面對惡劣天氣、人手老化、勞工短缺、技術錯配及斷層，以及材料價格急劇上漲等問題使物業建築未能按照原定時間表或預算完成；(d)物業建築完成時未能獲得長期融資；(e)已發展物業未能按可獲利條款出售或出租；(f)其他發展商或物業業主激烈競爭導致物業空置或無法按有利條款出售或出租物業；(g)物業買家或租戶或會違約；(h)承建商未能符合物業質量要求可能會導致項目回收或失去買家信心；(i)持作出租用途的物業或需定期裝修、維修及再出租；(j)現有租約約滿後無法續租或重新出租樓面；以及(k)物業市道會受環境法例及規定、分區法規及其他政府規則及財政政策轉變所影響。物業價值及租金價值亦可能受不同因素所影響，包括國家或主權國家之間的關係轉變、當地經濟狀況、政治及社會發展、政府法規及規劃或稅務法律轉變、利率及消費價格水平、整體物業供應，以及政府壓抑物業價格措施等。此外，相關機構可能不時會就一手私人住宅空置單位、物業管理服務、銷售或轉讓住宅物業徵收稅項、徵費、印花稅，及同類稅項或收費，亦會實施利潤匯出政策及規則。

一般而言，物業投資屬非流動資產，因而或會限制本集團及時出售物業套現之能力。

土地供應由不同市場的土地發展政策所主導，於香港、內地及海外市場購買土地可能須遵從不同的監管要求或限制，以及受供求變動影響。因此，物業發展的業務前景可能受到香港、內地及海外市場的優質土地供應量及價格水平所影響。

本集團倘無支付地價或根據土地出讓文件的條款發展物業，可能須支付罰款或受懲罰。根據有關閒置土地的內地法律及法規，倘發展商未能根據土地出讓合同條款（包括但不限於費用支付、土地指定用途、土地發展動工及竣工時間的條款）發展土地，則有關當局可向發展商發出警告或徵收罰款，或要求沒收發展商的土地使用權。任何違反土地出讓合同條款的行為亦可能限制或妨礙發展商日後參與土地投標的機會。此外，內地多個城市對於閒置土地及土地使用權出讓合同的其他方面訂有具體規定，地方政府預期將根據內地中央政府的指示執行該等規則。

引致收回土地或延遲物業項目完工的情況或會發生（尤其鑒於政府審批程序日趨繁複），倘本集團的土地被收回，本集團將不能在沒收土地上繼續進行物業發展，亦不能取回沒收土地的初始收購成本，或取回直至土地收回日期所產生的發展成本及其他成本。此外，日後關於閒置土地或土地使用權其他方面的條例或會有更多限制或更嚴苛懲罰。倘本集團因項目發展延遲或其他因素而未有遵守任何土地使用權出讓合同條款，本集團或會失去項目發展機會及對土地已作的投資，因而可能對本集團業務、財政狀況、營運業績或發展前景造成重大不利影響。

物業或會因火災或其他原因導致損毀，本集團可能面對與公共法律責任索償有關的潛在風險，因保險賠償額未能全數補足有關損失（包括物業租金及價值損失）而影響其財務狀況或營運業績。另外，本集團或未能就其他可能的損失以合理價格獲得承保或根本不獲承保。一旦損失未獲承保或超過受保上限，所須承擔之賠償或會對物業資本回報構成影響。本集團亦須承擔與物業有關之任何債務或其他財務責任，例如已承諾之資本開支。此外，須每年續訂保單並就受保條款進行洽商，因此本集團須面對保險市場之波動風險，包括保險費率有可能調升。任何該等因素皆可能對本集團業務、財務狀況、營運業績或發展前景造成不利影響。

酒店業具有周期性，並受多項本集團無法控制之因素所影響，包括(a)住宿物業的供求； (b)經濟增長率；(c)利率；(d)政治環境和經濟走向；(e)季節性因素；以及(f)天氣狀況。此外，酒店住客多為酒店客房的短期入住者，因此，酒店入住率及房價受高度可變性所影響。顧客出遊之信心、渴求、意願和能力也可能受到交通之供應及因極端天氣、天然災害或流行病引致之旅遊中斷所影響。任何該等因素或會導致對本集團的酒店服務需求下降及為每日房價造成下行壓力，因而可能會對本集團業務、財務狀況、營運業績或發展前景造成不利影響。

儘管香港政府現已解除疫情防控措施，行業復甦步伐取決於環球經濟、旅遊業復甦，以及消費者信心。酒店業的潛在影響仍難以預計，並可能對本集團業務、財務狀況、營運業績或發展前景造成重大不利影響。