贸易保护主义持续、供应链受干扰、主要货币汇率波动、地缘局势日趋紧张、通胀持续高企、财政及货币政策紧缩、利率上升、商品价格及能源成本上涨、生活成本危机，以及工业行动，均对全球经济及金融市场造成波动，并带来不确定性。环球经济增长严重放缓，可能会导致若干市场经济收缩、商业及消费者违约、消费者信心转弱、市场波动加剧，以及资产值下跌。

本集团为具领导地位的跨国企业，业务范围现遍及香港、内地、新加坡、欧洲大陆、澳洲、加拿大及英国。倘不利经济、社会及/或政治因素于本集团经营业务所在之国家及地区出现，则有可能对本集团业务、财务状况、营运业绩或发展前景构成潜在影响。

新型冠状病毒对不少国家的影响已有所缓和，各国政府亦已取消入境限制并撤销社区隔离措施，然而疫情余波仍对世界多个地区（包括本集团业务经营所在地）的经济造成影响。尽管新冠疫症爆发情况已趋稳定且不再构成国际关注的突发公共卫生事件，惟仍难以完全掌握潜在新冠病毒变异之情况。不能保证会否再度爆发全球严重传染性疾病，及倘发生类似情况，本集团业务及营运业绩或会承受不利影响。对本集团业务、财务状况、营运业绩或发展前景之潜在影响将取决于多项因素，包括疫情持续时间、严重程度及范围、对全球经济活动之影响、进一步发展及出现变种，以及多国政府所采取之措施。

本集团所从事行业的趋势，包括市场气氛及状况、资产值、证券投资市场价格、货币环境及利率周期，均可能对本集团业务、财务状况、营运业绩或发展前景构成重大风险。不能保证本集团日后面对的行业趋势与利率变化不会对其业务、财务状况、营运业绩或发展前景造成不利影响。

通胀飙升至数十年新高，促使多国央行同步加息。加息周期对各行各业的总需求构成影响，继而影响本集团业务。尽管本集团定期审视利率波动风险，并可利用对冲工具管理相关风险，惟不能保证本集团将不会受利率波动风险所影响。

尤其是本集团若干受规管业务受其各自监管制度所约束，根据有关制度，于计算受规管资本成本时会考虑当地利率，从而影响订定准许回报。不能保证该等业务可全面缓解规管资本成本的任何变动。此外，本集团的财务及库务收入尤其取决于资本市场、利率及货币环境，以及环球经济及市场状况，因此不能保证该等状况的变动将不会对本集团业务、财务状况、营运业绩或发展前景造成不利影响。金融市场波动亦可能对本集团财务及库务收入构成负面影响。

英国已于2020年1月31日脱离欧洲联盟（「欧盟」），而过渡期亦已于2020年12月31日结束，标志英国完全脱离欧盟，与欧盟关系展开新一页。英国与欧盟于2020年12月订定之贸易合作协定已于2021年1月生效，相关协定列出多方面优惠安排，如贸易、安全、双方持续合作及管治之范畴。英国脱欧对英国及欧盟的新经济及社会伙伴关系带来重大不确定性，并对贸易强度、劳动力供应、供应链以及汇率造成影响。

本集团于英国就物业、基建及英式酒馆业务作出投资，于英国具有重大业务规模，目前及日后可能日益承受当地各种政治、经济及监管状况不时转变的影响，尤其是因通胀升温及劳动力短缺引发近期全国性罢工。尽管英国脱欧引发之长远影响仍待观察，但与其相关的持续不明朗因素可能会对当地经济及英镑价值构成不利影响，继而可能对本集团的业务、资产值及来自英国业务之盈利业绩带来潜在影响。

本集团为具领导地位的跨国企业，业务范围现遍及香港、内地、新加坡、欧洲大陆、澳洲、加拿大及英国，本集团于该等国家及地区营运面对潜在货币波动风险。本集团以港元作为报告业绩的货币单位，但旗下各附属公司、联营公司及合营企业可能以其他货币作为收支货币。于此等附属公司、联营公司及合营企业的账目折算时、以及于盈利汇出、股权投资与贷款时有任何货币波动，均可能影响本集团的财务状况、营运业绩、资产值或负债。

为减低于其他国家投资的货币风险，本集团一般以(a)货币掉期及(b)将按当地货币计值之借贷维持于适当水平，以对冲该等投资。本集团并无订立任何投机性的衍生工具交易。

尽管本集团已监控其面对的货币风险，惟经营业务中所使用的货币兑港元汇价倘现贬值或波动，仍可能对本集团的业务、财务状况、营运业绩或发展前景造成不利影响。

本集团经营所在不同国家及城市存在的当地业务风险可能对本集团业务、财务状况、营运业绩或发展前景造成重大影响。本集团投资于全球多个国家及城市，目前及日后可能日益承受地方、国家或国际上各种政治、社会、法律、税务、监管与环境规定不时转变的影响。此外，政府制订新指引、指令、政策或措施，不论财政、税务、监管、环境或其他影响竞争力的变动，均可能导致额外或预计以外的营运开支及资本开支增加、市场容量增加、政府补贴减少，或会对本集团业务的整体投资回报带来风险，并可能阻延或妨碍其商业营运而导致收入与溢利蒙受损失。此等情况均可能对本集团业务、财务状况、营运业绩或发展前景造成不利影响。

政府及跨国组织（包括但不限于美国国务院及海外资产控制办公室、英国财政部、英国金融制裁执行办公室或其他英国政府部门、欧盟或其成员国，以及联合国）不时制订若干法例及规例，对受到经济制裁之若干国家、政府、组织及个人之活动、资金转移或交易施加限制。不能保证有关制裁或其他限制不会影响本集团进行业务之司法管辖区、本集团任何业务伙伴、供应商、客户或其他人士。倘若任何本集团经营业务之司法管辖区遭受制裁或限制，本集团可能需于该等司法管辖区终止业务并因此蒙受损失。如本集团任何业务伙伴或供应商受制裁或限制影响，彼等提供之货品、服务或支援或会中断或终止，继而影响本集团持续经营相关业务之能力。倘若本集团任何业务伙伴受制裁或限制影响，与该等业务伙伴之策略联盟持续或中断亦可能影响本集团继续经营相关业务之能力，及/ 或可能引致业务暂停。不能保证本集团将可及时或按具竞争性条款，就经营其业务取得所需之替代货品、服务、支援或联盟，亦不能保证将可因供应、服务、支援或联盟终止或中断而获得业务伙伴或供应商任何或足够补偿。倘若本集团任何客户受制裁或限制影响，本集团将可能被迫终止向该等客户提供服务或商品而因此蒙受损失。如本集团任何资产由该等客户持有，则不能保证该等资产可被本集团收回，尤其当该等资产位于遭受制裁或限制的国家或地区，也不能保证本集团因未能收回该等资产而可从该等客户或保险公司获取任何补偿。任何此等因素可能会对本集团财务状况及营运业绩造成重大不利影响。

于日常业务过程中，本集团各业务于收集、储存及使用资料均受到经营所在国家之保障个人资料法例所保障。由于持续加强规管私隐问题，以及全球对处理个人资料之法例及规例进一步实施，且更形复杂化，预期与本集团业务收集及使用个人资料有关之潜在风险将会加剧。

倘本集团任何相关业务未能根据适用之保障资料法例履行其责任，则可能须受规管行动或民事索偿。因该等诉讼而引致之补救开支、规管或法律诉讼费用，以及金钱损失及/或声誉损害，可能会对本集团之财务状况及营运业绩造成重大不利影响。

随著互联网及网络运营技术快速普及，环球网络攻击及违反网络安全事故日趋频繁及严重。本集团主要实用资产及信息资产在网络世界面对攻击、破坏或未经授权进入的威胁。网络安全风险可能对本集团营运、业务表现，以及商誉造成重大不利影响。本集团持续致力加强旗下业务之网络安全防护。

概不保证本集团不会遭受网络攻击或发生违反网络安全事故，或其资产或运作不会因网络攻击而蒙受任何重大损害。针对本集团系统的网络攻击或违反网络安全事故可能会对本集团之商誉、业务、财务状况、营运业绩或发展前景产生重大影响。

国际会计准则委员会不时颁布新订及经修订的国际财务报告准则（「国际财务报告准则」）。随著会计准则持续发展，国际会计准则委员会日后可能再颁布新订及经修订之国际财务报告准则，而本集团可能需要采纳新会计政策，对本集团财务状况或营运业绩或会造成重大影响。

本集团为具领导地位的跨国企业，业务范围现遍及香港、内地、新加坡、欧洲大陆、澳洲、加拿大及英国。近年，世界各地出现连串社会事件、恐怖活动及地缘局势紧张，导致经济损失、重大人命伤亡、供应链持续中断及商品市场波动。本集团不能保证营运所在国家将不会出现任何社会事件或可免受恐袭或地缘局势紧张威胁；倘若发生有关事件，或会对本集团的业务、财务状况、营运业绩或发展前景造成不利影响。

本集团部分资产与业务，以及本集团众多客户及供应商之所在地，均处于气候变化带来中、长期影响之地区。气候变化可能导致极端天气情况更为频繁及更趋剧烈，在若干情况下甚至演变成天灾。有关情况亦可能会干扰供应链、中断业务运作并造成财务及实际损害。气候模式转变，如台风、旱灾或降雨量可能导致用作食物之农作物及其他天然资源短缺。部分地区之极端温度亦可能增加在该等地区工作员工之风险。个别地区之微气候变化可能造成某类业务消失。若干政府亦开始推出限制排放物法例或规定及其他环保措施。若干监管机构已颁布新披露规定，相关规定涉及与气候相关之金融风险披露，有关机构并计划要求作出强制披露。气候变化带来的法规、新披露规定、业务中断及损害可能对本集团业务造成重大影响，并对本集团财务状况及营运业绩构成不利影响。

尽管本集团迄今尚未因气候变化而遇到任何重大业务中断或损害，惟本集团不能保证气候变化及其影响，包括海平面上升、长时间旱灾或热浪以及其他极端气候模式，将不会出现及导致本集团资产及业务受到重大干扰或损害，继而可能对本集团之财务状况及营运业绩造成重大不利影响。

本集团拥有重大业务营运的多个国家均致力转型至低碳经济。各国政府正在制订法例及采取政策以限制污染物排放和鼓励实施环保措施。本集团业务支持转型至低碳经济正面对不断上升的压力。

在迈向低碳经济的历程中，鼓励或将逐步强制使用低排放资源，同时将逐步减少、替代或禁止消耗传统高碳排放资源。因应转型而致使政府政策、法律和监管要求、投资界别意见、金融市场、科技、供应链，以及消费者行为或会产生难以预料之变化，或较本集团业务所预期变化为快，因而可能对本集团的业务造成重大影响，并对本集团财务状况、营运业绩及商誉造成不利影响。

本集团部分资产与业务，以及本集团不少客户与供应商之所在地，均处于有地震、水灾、风暴、旱灾、丛林大火、霜冻与类似灾祸危险之地区，倘若发生任何上述灾祸，本集团业务可能遭受干扰，并会对本集团业务、财务状况、营运业绩或发展前景造成重大不利影响。本集团不能保证日后不会发生地震、水灾、风暴、旱灾、丛林大火、极端天气或其他天然灾害而导致本集团之地产发展项目、基建及实用资产、或资产或设施或邻近一般辅助基建设施遭受严重破坏，因而对本集团业务、财务状况、营运业绩或发展前景造成不利影响。

发展及拥有物业一般存在风险，其中包括(a)建筑成本上升；(b)未能按优惠条款获取融资发展物业；(c)因面对恶劣天气、人手老化、劳工短缺、技术错配及断层，以及材料价格急剧上涨等问题使物业建筑未能按照原定时间表或预算完成；(d)物业建筑完成时未能获得长期融资；(e)已发展物业未能按可获利条款出售或出租；(f)其他发展商或物业业主激烈竞争导致物业空置或无法按有利条款出售或出租物业；(g)物业买家或租户或会违约；(h)承建商未能符合物业质量要求可能会导致项目回收或失去买家信心；(i)持作出租用途的物业或需定期装修、维修及再出租；(j)现有租约约满后无法续租或重新出租楼面；以及(k)物业市道会受环境法例及规定、分区法规及其他政府规则及财政政策转变所影响。物业价值及租金价值亦可能受不同因素所影响，包括国家或主权国家之间的关系转变、当地经济状况、政治及社会发展、政府法规及规划或税务法律转变、利率及消费价格水平、整体物业供应，以及政府压抑物业价格措施等。此外，相关机构可能不时会就一手私人住宅空置单位、物业管理服务、销售或转让住宅物业征收税项、征费、印花税，及同类税项或收费，亦会实施利润汇出政策及规则。

一般而言，物业投资属非流动资产，因而或会限制本集团及时出售物业套现之能力。

土地供应由不同市场的土地发展政策所主导，于香港、内地及海外市场购买土地可能须遵从不同的监管要求或限制，以及受供求变动影响。因此，物业发展的业务前景可能受到香港、内地及海外市场的优质土地供应量及价格水平所影响。

本集团倘无支付地价或根据土地出让文件的条款发展物业，可能须支付罚款或受惩罚。根据有关闲置土地的内地法律及法规，倘发展商未能根据土地出让合同条款（包括但不限于费用支付、土地指定用途、土地发展动工及竣工时间的条款）发展土地，则有关当局可向发展商发出警告或征收罚款，或要求没收发展商的土地使用权。任何违反土地出让合同条款的行为亦可能限制或妨碍发展商日后参与土地投标的机会。此外，内地多个城市对于闲置土地及土地使用权出让合同的其他方面订有具体规定，地方政府预期将根据内地中央政府的指示执行该等规则。

引致收回土地或延迟物业项目完工的情况或会发生（尤其鉴于政府审批程序日趋繁复），倘本集团的土地被收回，本集团将不能在没收土地上继续进行物业发展，亦不能取回没收土地的初始收购成本，或取回直至土地收回日期所产生的发展成本及其他成本。此外，日后关于闲置土地或土地使用权其他方面的条例或会有更多限制或更严苛惩罚。倘本集团因项目发展延迟或其他因素而未有遵守任何土地使用权出让合同条款，本集团或会失去项目发展机会及对土地已作的投资，因而可能对本集团业务、财政状况、营运业绩或发展前景造成重大不利影响。

物业或会因火灾或其他原因导致损毁，本集团可能面对与公共法律责任索偿有关的潜在风险，因保险赔偿额未能全数补足有关损失（包括物业租金及价值损失）而影响其财务状况或营运业绩。另外，本集团或未能就其他可能的损失以合理价格获得承保或根本不获承保。一旦损失未获承保或超过受保上限，所须承担之赔偿或会对物业资本回报构成影响。本集团亦须承担与物业有关之任何债务或其他财务责任，例如已承诺之资本开支。此外，须每年续订保单并就受保条款进行洽商，因此本集团须面对保险市场之波动风险，包括保险费率有可能调升。任何该等因素皆可能对本集团业务、财务状况、营运业绩或发展前景造成不利影响。

酒店业具有周期性，并受多项本集团无法控制之因素所影响，包括(a)住宿物业的供求； (b)经济增长率；(c)利率；(d)政治环境和经济走向；(e)季节性因素；以及(f)天气状况。此外，酒店住客多为酒店客房的短期入住者，因此，酒店入住率及房价受高度可变性所影响。顾客出游之信心、渴求、意愿和能力也可能受到交通之供应及因极端天气、天然灾害或流行病引致之旅游中断所影响。任何该等因素或会导致对本集团的酒店服务需求下降及为每日房价造成下行压力，因而可能会对本集团业务、财务状况、营运业绩或发展前景造成不利影响。

尽管香港政府现已解除疫情防控措施，行业复甦步伐取决于环球经济、旅游业复甦，以及消费者信心。酒店业的潜在影响仍难以预计，并可能对本集团业务、财务状况、营运业绩或发展前景造成重大不利影响。